② 사건별 권리분석 사례 (실제 사례 형식 – 3개)

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사례 1. 아파트 경매 – 선순위 임차인 존재

• : 2018년 설정된 근저당권

• : 2017년 전입 + 확정일자 (보증금 5천만 원)

• : 임차인의 보증금은 말소기준권리보다 선순위 → 낙찰자는 인수해야 함.

• : 낙찰가 산정 시 보증금 인수 금액을 고려해 입찰가를 낮게 설정.

사례 2. 상가 경매 – 법정지상권 성립 가능성

• ·건물 소유자 불일치 (토지 소유자와 건물 소유자 다름)

건물에 저당권 설정 후 경매 진행

• : 건물 낙찰 시 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성 높음 → 토지 사용료 분쟁 발생 가능

• : 향후 토지 사용료 부담 고려 필요.

사례 3. 단독주택 경매 – 유치권 주장 사례

건물 내부 수리공사 진행 → 공사업체가 유치권 주장

법원 매각물건명세서에 ‘유치권 있음’ 기재

• : 실제 공사대금 채권의 존재 및 점유 여부를 철저히 확인해야 함.

• : 허위 유치권 가능성 검토 + 현장 방문 필수.